一套房，差点因为一个省钱的操作，变成了两兄弟的战场。
前些天，有这么一则新闻：母亲把房子“卖”给了小儿子。母子俩签了房屋买卖合同，次月完成过户。合同上写的是买卖，但小儿子一分钱都没付。
双亲相继去世后，大儿子把弟弟告上了法庭。法院判定买卖合同无效，这就是“名为买卖、实为赠与”的行为。不过，小儿子也没输。法院认定赠与关系成立，房产仍旧归他。
案子虽已了结，但细思极恐：如果父母没有留下那份遗嘱呢？
省当下的钱，埋未来的雷
很多老人选择“假买卖、真赠与”，核心原因就一个：省钱。
直系亲属之间赠与房产，契税是3%。一套500万的房子，光契税就得15万；而买卖过户（如果房产证满5年且是家庭唯一住房），契税可能只要1%到1.5%，个人所得税和增值税都能免。差价好几万甚至十几万。
省下来的钱是看得见的，大家于是只顾眼前，忽略了长期的潜在风险。
风险一：兄弟姐妹秋后算账
赵父的案子之所以小儿子赢了，关键证据是那份遗嘱。遗嘱证明父母双方都知情、都同意。但大多数家庭没有这份遗嘱。
很多老人背着其他子女，悄悄把房子“卖”给其中一个孩子。其他子女不知情、不同意。等老人走了，其他子女发现房子已经过户了，于是起诉。
法院会怎么判？“名为买卖、实为赠与”的买卖合同，一律无效。
买卖合同无效之后呢？房产要不要返还？法院要看赠与行为本身是否有效：如果房产是夫妻共同财产，而配偶一方不知情、不同意，赠与无效，房产追回；如果老人有其他债务，债权人也可以主张撤销赠与。
一套房，可能被追回，可能被分割，可能变成一场漫长的诉讼。
风险二：税务的无限追征期
法律风险是看得见的，税务风险是看不见的，但可能更致命。
“假买卖、真赠与”的低价过户，本质上是在逃避赠与环节的契税，用远低于市场价的价格完成交易，税务系统会自动标记异常。
根据《税收征收管理法》第五十二条，对偷税、抗税、骗税的，税务机关可以无限期追征未缴或少缴的税款、滞纳金。
“无限期”三个字，意味着没有“过了追诉期就安全了”这一说。2025年，两高已明确将签订“阴阳合同”列为逃税手段之一。最高人民法院发布的典型案例中，利用“阴阳合同”逃税被追究刑事责任。房子过户十年、二十年，只要被查出当年的交易是假的，该补的税一分不少；滞纳金按天算，罚款0.5倍起。
省了几万块的契税，可能面临几倍于省下金额的罚款。
更麻烦的是受赠人未来卖房时的个税。通过赠与获得的房产，再次出售时，如果不能证明房屋原值，个人所得税按差额的20%征收。一套500万的房子，受赠人未来以800万卖出，300万的差价要交60万的个税。如果是通过正常买卖获得的，满五唯一的情况下可能一分钱个税都不用交。
省当下的3%，赔未来的20%，这笔账，怎么算都不划算。
风险三：独生子女家庭，未必没风险
有人说，独生子女家庭是不是就没问题了？不对。风险是等价的。
独生子女确实没有兄弟姐妹争产的问题，但“房产被原共有人追回”的风险依然存在。
如果房子是夫妻共同财产，一方去世后，另一方擅自将房产卖给子女，去世那一方的其他继承人（比如父母的父母、配偶的父母）有权追回。岳父岳母、公公婆婆，都可能成为原告。
而且，独生子女家庭更容易忽视证据链的完整性。因为没有兄弟姐妹争，就觉得“反正早晚都是自己的”，连遗嘱都懒得写。结果一旦出现纠纷，比如老人再婚、老人有债务、老人被认定为无民事行为能力等，没有任何书面证据能证明赠与的真实意思。
“假买卖”的合同本身是无效的，一旦赠与行为被质疑，受赠人拿不出任何有效证据。
一个更稳的路：合规地省钱
“假买卖、真赠与”的风险，核心在于两个字：虚假。
虚假的买卖合同，法律不认。真实的意思表示，需要真实的文件来证明。对普通家庭来说，正确的做法其实不复杂：
第一步，走正规的赠与流程。去公证处做一份赠与公证，把老人的真实意思固定下来。公证费几千块，但这份文件的价值远不止几千，它在法律上的证明力，是任何假合同都比不了的。
第二步，立一份遗嘱。如果房产是夫妻共同财产，夫妻双方都要在遗嘱里明确表态。赵父的案子之所以小儿子赢了，就是因为那份遗嘱。没有遗嘱，法院无从判断母亲是否知情、是否同意。
第三步，让所有利害关系人知情。多子女家庭，最好让所有子女都知情、都签字确认。这不是分家，是防患。省下未来的诉讼费、律师费、兄弟反目的代价。
公证费几千块，遗嘱公证几百块，加起来不到一万；而一场继承官司的诉讼费、律师费，动辄十几万起步。更重要的是，钱能解决的事都是小事，兄弟反目、家庭分裂，那是多少钱都买不回来的。
“假买卖、真赠与”之所以流行，是因为它显得聪明，用一份假合同，省下真金白银。可是，这份聪明的代价，是随时可能被翻出来的法律风险、税务风险、家庭风险。
一套房，可能是普通家庭一辈子最大的资产。为了省几万块税费，把一套房置于随时可能被追回、被分割、被罚款的风险之中……这笔账，怎么算都不划算。
省钱没错，但不能用虚假的方式去省，合规的方法就在这里。几万块的税钱，省了当下，赔了未来。那不是省钱，而是埋雷。
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